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한국인의 자산에서 부동산이 차지하는 비중은 압도적이다. 2025년 가계금융복지조사 기준 가구 자산의 75.8%가 실물자산이다. 그만큼 부동산 뉴스는 누구에게나 가까운 이야기지만, LTV, DSR, 스트레스 DSR, 전세가율, 갭투자, 가점제, 리츠 같은 용어가 한꺼번에 나오면 기사 한 줄을 이해하기도 쉽지 않다. 특히 대출 규제는 해마다 바뀌어 내 집 마련 계획을 크게 흔든다. 이 글은 부동산 투자와 내 집 마련에 꼭 필요한 대출, 전세, 청약, 리츠 용어를 2026년 기준으로 정리한 해설 글이다. 주식 용어 정리 시리즈의 22편이다.
LTV·DTI·DSR
주택담보대출 한도를 정하는 대표적인 기준이 LTV와 DSR이다. LTV(담보인정비율, Loan To Value)는 집값 대비 얼마까지 빌릴 수 있는지를 정한 비율이다. 10억 원짜리 집에 LTV 40%가 적용되면 최대 4억 원까지 빌릴 수 있다. 2026년 현재 서울 전역을 비롯한 규제지역은 LTV 40%, 비규제지역은 70%가 기본이며, 생애최초 주택 구입자는 우대 비율을 적용받는다.
DTI(총부채상환비율)는 연 소득 대비 주택담보대출 원리금과 다른 대출의 이자 상환액 비율이고, DSR(총부채원리금상환비율, Debt Service Ratio)은 주택담보대출뿐 아니라 신용대출, 자동차 할부 등 모든 대출의 원리금 상환액을 연 소득과 비교한 비율이다. 현재 은행 대출에는 DSR 40%, 2금융권에는 50%가 적용된다. 연 소득이 5천만 원이라면 은행에서는 1년에 갚아야 할 모든 대출 원리금이 2천만 원을 넘을 수 없다는 뜻이다. 집값이 아무리 높아도 소득이 받쳐주지 않으면 대출이 나오지 않는 이유다.
여기에 스트레스 DSR이 더해진다. 앞으로 금리가 오를 수 있다는 가정을 미리 반영해, DSR을 계산할 때 실제 금리보다 높은 가상의 금리(스트레스 금리)를 더하는 제도다. 2025년 7월 3단계가 시행됐고, 수도권과 규제지역에는 더 높은 스트레스 금리가 적용된다. 같은 소득이라도 예전보다 대출 한도가 줄어든 셈이다. 또 2025년 6월 27일 가계부채 대책으로 수도권과 규제지역 주택담보대출에는 최대 6억 원의 상한이 생겼고, 이후 주택 가격대별로 한도가 더 세분화됐다. 결국 대출 한도는 LTV 한도, DSR 한도, 절대 금액 상한 가운데 가장 낮은 금액으로 정해진다.
집값이 대출의 천장을 정한다면, 소득은 그 천장까지 올라갈 수 있는 사다리의 길이를 정한다.
- LTV: 집값 대비 대출 비율, 규제지역 40%·비규제지역 70%가 기본
- DSR: 모든 대출 원리금 ÷ 연 소득, 은행 40%·2금융권 50%
- 스트레스 DSR: 미래 금리 상승을 가정해 한도를 보수적으로 계산, 2025년 7월 3단계 시행
- 수도권·규제지역 주담대 최대 6억 원 상한, 최종 한도는 세 기준 중 가장 낮은 금액
전세가율과 갭투자
전세가율이란 매매가격 대비 전세가격의 비율이다. 매매가 5억 원인 아파트의 전세가 3억 5천만 원이라면 전세가율은 70%다. 전세가율이 높다는 것은 집을 사는 데 필요한 내 돈과 전세 보증금의 차이가 작다는 뜻이어서, 실수요자에게는 매수를 고민하게 하는 신호가 되기도 하고, 투자자에게는 적은 돈으로 집을 살 기회로 보이기도 한다.
이 차이를 이용하는 것이 갭투자다. 전세를 끼고 집을 사서, 매매가와 전세가의 차이(갭)만큼만 내 돈을 들이는 방식이다. 5억 원짜리 집을 전세 3억 5천만 원을 끼고 사면 1억 5천만 원으로 집을 살 수 있다. 집값이 오르면 적은 돈으로 큰 수익을 낼 수 있지만, 사실상 세입자의 보증금을 빌려 산 것이어서 3편과 20편에서 다룬 레버리지와 같은 구조다.
갭투자의 위험은 집값이나 전셋값이 떨어질 때 드러난다. 전셋값이 떨어져 새 세입자에게 받는 보증금이 기존 보증금보다 적어지면, 집주인이 그 차액을 마련해 돌려줘야 한다. 이를 역전세라고 한다. 매매가가 전세 보증금 아래로 떨어지면 집을 팔아도 보증금을 다 돌려줄 수 없는 깡통전세가 된다. 2022~2023년 전국에서 터진 전세사기 피해도 이런 구조와 관련이 깊었다. 세입자 입장에서는 전세가율이 지나치게 높은 집은 피하고, 주택도시보증공사(HUG) 등의 전세보증금 반환보증에 가입해두는 것이 안전하다.
- 전세가율 = 전세가 ÷ 매매가
- 갭투자: 전세를 끼고 매매가와 전세가의 차이만큼만 내 돈으로 사는 방식
- 역전세: 전셋값이 떨어져 집주인이 보증금 차액을 돌려줘야 하는 상황
- 깡통전세: 매매가가 보증금 아래로 떨어진 상태, 세입자는 반환보증으로 대비
청약
청약(請約)이란 새로 짓는 아파트를 분양받기 위해 신청하는 것이다. 신축 아파트는 주변 시세보다 낮은 가격에 분양되는 경우가 많아 경쟁이 치열하다. 청약을 하려면 먼저 주택청약종합저축(청약통장)에 가입해 일정 기간 이상 납입해야 하며, 무주택 세대주 요건 등을 갖춘 근로자는 납입액에 대해 소득공제를 받을 수도 있다.
당첨자는 크게 가점제와 추첨제로 뽑는다. 가점제는 무주택 기간(최대 32점), 부양가족 수(최대 35점), 청약통장 가입 기간(최대 17점)을 합쳐 84점 만점으로 점수가 높은 순서대로 당첨자를 정하는 방식이다. 오래 집 없이 살았고, 부양가족이 많고, 통장을 오래 유지한 사람일수록 유리하다. 추첨제는 무작위로 뽑는 방식으로, 가점이 낮은 젊은 층이나 1인 가구에게 기회가 된다. 주택 규모와 지역에 따라 가점제와 추첨제의 비율이 달라진다.
일반 공급과 별도로 특별공급도 있다. 신혼부부, 생애최초 주택 구입자, 다자녀 가구, 신생아 가구, 노부모 부양 가구 등 정책적으로 지원이 필요한 계층에게 물량을 따로 배정하는 제도다. 아이가 태어나면 부양가족 가점이 올라가고 신생아·다자녀 특별공급 자격도 생기기 때문에, 자녀가 있는 가정이라면 청약 자격을 한 번 점검해볼 만하다. 청약 일정과 자격은 한국부동산원이 운영하는 청약홈에서 확인할 수 있다(참고: 청약홈).
청약은 운만 보는 제도가 아니라, 오래 기다리고 준비한 시간에 점수를 매기는 제도다.
- 청약: 신축 아파트를 분양받기 위한 신청, 청약통장 가입이 기본
- 가점제: 무주택 기간 32점 + 부양가족 35점 + 통장 가입 기간 17점 = 84점 만점
- 추첨제: 무작위 추첨, 가점이 낮은 젊은 층에게 기회
- 특별공급: 신혼부부, 생애최초, 다자녀, 신생아 가구 등에 별도 배정
리츠
리츠(REITs, Real Estate Investment Trusts)는 여러 투자자의 돈을 모아 오피스, 물류센터, 호텔, 주유소 같은 부동산에 투자하고, 거기서 나온 임대 수익을 배당으로 나눠주는 회사다. 주식시장에 상장된 리츠는 주식처럼 소액으로 사고팔 수 있다. 수십억 원짜리 빌딩을 혼자 살 수는 없지만, 리츠를 사면 그 빌딩의 일부를 가진 것과 비슷한 효과를 얻는다. 매달 가게 월세를 내는 입장에서, 소액이나마 월세를 받는 쪽에 서보는 셈이다.
리츠의 가장 큰 특징은 배당이다. 법에 따라 배당가능이익의 90% 이상을 주주에게 배당해야 해서, 일반 기업보다 배당이 꾸준하고 높은 편이다. 2026년 5월 기준 국내 상장 리츠는 25개다. 리츠와 비슷하게 부동산과 인프라에 투자하는 리츠 ETF도 있어, 여러 리츠에 한 번에 나눠 투자할 수도 있다.
리츠를 볼 때 알아야 할 용어가 NAV(순자산가치)다. 리츠가 보유한 부동산의 가치에서 빚을 뺀 금액으로, 주가가 NAV보다 낮으면 '할인'돼 거래되고 있다고 말한다. 2편에서 다룬 PBR과 비슷한 개념이다. 다만 리츠는 부동산을 살 때 대출을 많이 쓰기 때문에, 18편에서 다룬 이자 비용이 늘어나는 금리 상승기에는 배당 여력이 줄고 주가가 약해지기 쉽다. 공실률이 높아져 임대 수입이 줄어드는 것도 위험 요인이다.
세금 혜택도 있다. 공모 리츠는 투자금 5천만 원 한도 안에서 3년 이상 보유하면 배당소득에 9.9%의 낮은 세율로 분리과세를 받을 수 있다. 다만 증권사에 따로 신청해야 한다. 정부는 상장 리츠 배당에 대한 저율 분리과세를 더 넓히는 방안을 추진하고 있지만 아직 확정되지 않았으므로, 6편에서 다룬 ISA 계좌를 활용하는 방법도 함께 고려할 수 있다.
- 리츠: 투자자 돈으로 부동산에 투자해 임대 수익을 배당하는 회사
- 배당가능이익의 90% 이상 배당 의무, 2026년 5월 기준 국내 상장 리츠 25개
- NAV 대비 할인·할증으로 가격 수준을 보고, 금리와 공실률이 주요 위험
- 공모 리츠 5천만 원 한도 9.9% 분리과세(3년 보유·신청 필요), 확대 방안은 추진 중
자주 묻는 질문
Q. 내 대출 한도는 어떻게 알 수 있나요?
A. 주택 가격과 지역에 따른 LTV, 연 소득과 기존 대출에 따른 DSR, 그리고 지역별 절대 금액 상한을 모두 따져야 해서 직접 계산하기는 쉽지 않다. 가장 정확한 방법은 여러 은행에서 실제 한도를 조회해보는 것이다. 은행마다 자체 기준이 달라 같은 조건에서도 한도가 다를 수 있다.
Q. 전세가율이 높으면 집을 사는 게 유리한가요?
A. 전세가율이 높으면 매매에 필요한 추가 자금이 적어지지만, 그만큼 집값이 떨어질 때 역전세나 깡통전세 위험도 커진다. 실거주 목적이라면 대출 상환 능력과 오래 살 수 있는지를 먼저 따져야 하고, 전세가율만 보고 투자 목적으로 사는 것은 신중해야 한다.
Q. 청약 가점이 낮으면 청약통장을 해지하는 게 나을까요?
A. 해지는 신중해야 한다. 통장 가입 기간도 가점에 들어가고, 해지하면 그동안 쌓은 기간이 사라진다. 가점이 낮더라도 추첨제 물량이나 특별공급, 비인기 지역 청약의 기회가 있다. 결혼이나 출산으로 가족 구성이 바뀌면 가점과 특별공급 자격이 크게 달라질 수 있다는 점도 고려해야 한다.
Q. 리츠 배당수익률이 높으면 무조건 좋은 건가요?
A. 배당수익률이 높은 이유가 주가 하락 때문일 수 있다. 공실이 늘거나 금리 부담으로 앞으로 배당이 줄어들 것이라는 우려가 주가에 반영된 경우다. 최근 몇 년간 배당금이 꾸준했는지, 대출 만기와 금리 구조는 어떤지, 주요 임차인이 누구인지를 함께 확인해야 한다.
Q. 부동산과 주식 중 어디에 투자해야 하나요?
A. 둘 중 하나를 고르기보다 비중의 문제로 보는 것이 좋다. 한국 가구는 이미 자산의 대부분이 부동산에 몰려 있어, 금융자산 비중을 늘리는 것만으로도 분산 효과를 얻을 수 있다. 실거주 집은 투자보다 주거 안정의 관점에서, 추가 투자는 유동성과 분산의 관점에서 판단하는 것이 바람직하다.
결론
LTV와 DSR은 얼마나 빌릴 수 있는지를, 전세가율과 갭투자는 전세를 지렛대로 쓰는 구조와 그 위험을, 청약은 신축 아파트를 분양받는 규칙을, 리츠는 소액으로 부동산 임대 수익을 나눠 받는 방법을 보여준다. 부동산은 금액이 크고 규제가 자주 바뀌는 만큼, 용어를 정확히 알고 있어야 뉴스와 정책 변화가 내 계획에 어떤 영향을 주는지 판단할 수 있다. 특히 대출 규제는 지역과 시점에 따라 크게 달라지므로, 실제 결정 전에는 반드시 최신 기준을 확인해야 한다.
이 글은 공개된 자료를 바탕으로 부동산 관련 용어를 정리한 정보 제공 목적의 글이며, 특정 지역이나 상품에 대한 투자 권유가 아니다. 대출 규제와 세제는 자주 바뀌므로, 실제 결정 전에는 금융기관과 관계 기관의 최신 안내를 확인하길 권한다.