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서울 아파트값이 매주 오르고 있는데, 정작 거래는 줄고 매물은 늘고 있다. 한국부동산원에 따르면 서울 아파트값은 2025년 2월 첫째 주부터 9월 둘째 주까지 84주 연속 올랐고, 9월 넷째 주에는 86주로 역대 최장 상승 기록을 새로 썼다. 가격은 오르는데 매물은 쌓이고 거래는 줄어드는 이 엇갈린 신호가 지금 수도권 부동산 시장의 현주소다. 이 글은 8·3 세제개편안 이후 매물 흐름, 서울과 경기도의 온도 차, 수요가 몰리는 평형과 가격대, 그리고 매물이 쌓인 단지를 어떻게 봐야 하는지를 정리한 해설 글이다.
세제개편 이후 매물 흐름, 무엇이 달라졌나
정부가 8월 3일 세제개편안을 발표한 뒤 서울 아파트 매물은 조금씩 늘기 시작했다. 부동산 빅데이터 업체 아실에 따르면 발표 당일 약 6만 400건이던 서울 아파트 매물은, 원 영상에 따르면 9월 14일 약 6만 9천 건까지 늘었다. 한 달 반 만에 14~15% 늘어난 셈이다. 숫자만 보면 가팔라 보이지만, 한꺼번에 쏟아졌다기보다 꾸준히 쌓이는 모습에 가깝다.
이번 개편안의 핵심은 종합부동산세 과세 기준을 주택 수에서 주택 가격 중심으로 바꾸고, 실제 거주 여부에 따라 공제를 차등하는 것이다. 장기보유특별공제(집을 오래 보유할수록 양도소득세를 깎아주는 제도) 축소도 함께 거론되면서 고가 주택 보유자, 거주하지 않는 1주택자, 등록임대사업자의 세 부담이 커질 것으로 예상됐다. 다만 정부는 9월 1일 국무회의에서 비거주 1주택자의 종부세 기본공제를 9억 원으로 낮추려던 안을 현행 12억 원으로 되돌려 국회에 제출했다. 개편안이 아직 국회 논의 단계여서 최종 내용은 더 바뀔 수 있다.
매물이 늘었다는 사실보다 중요한 것은, 누가 왜 내놓았느냐다.
자치구별로는 성북구의 매물 증가율이 가장 높았다. 8월 말 기준 17.2%로 서울 1위였고, 원 영상에 따르면 9월 중순에는 27.4%까지 올라갔다. 성북구는 한국부동산원 기준 올해 누적 상승률이 14.46%(9월 셋째 주)로 서울에서 가장 많이 오른 곳이다. 크게 오른 만큼 시세차익을 현금화하려는 매도자와 세 부담이 커진 임대사업자의 매물이 함께 나온 것으로 풀이된다. 강남3구도 9월 초 기준 매물이 2만 6천여 건으로 한 달 새 18% 늘었다.
다만 비교해볼 시점이 있다. 다주택자 양도세 중과 유예가 끝나기 직전인 5월 9일 서울 아파트 매물은 6만 8,495건으로, 지금과 비슷한 수준이었다. 당시에도 매물이 쏟아질 것이라는 전망이 많았지만 가격 급락은 없었고, 절세 매물이 소화되면서 7월 중순에는 6만 768건으로 오히려 줄었다. 거주하지 않는 1주택자들은 보통 세입자 계약 만기에 맞춰 집을 내놓기 때문에 매물이 한꺼번에 쏟아지는 구조도 아니다. 이런 맥락을 빼고 "매물이 늘었으니 가격이 내려가겠다"고 단정하면 판단을 그르치기 쉽다.
- 서울 아파트 매물: 8월 3일 약 6만 400건 → 9월 중순 약 6만 9천 건(원 영상 기준)
- 8·3 개편안 핵심: 종부세 가격 중심 전환, 거주 여부별 공제 차등, 장기보유공제 축소 논의
- 성북구 매물 증가율 서울 1위, 올해 누적 상승률도 14.46%로 1위
- 5월 9일 매물 6만 8,495건과 비슷한 수준이지만, 당시에도 가격 급락은 없었다
요약: 세제개편안 이후 서울 매물은 꾸준히 늘었지만, 고가·비거주 주택 위주의 절세 매물이 중심이다. 5월에도 비슷한 매물 증가가 가격 급락으로 이어지지 않았다는 점을 함께 봐야 한다.
서울과 경기도, 시장 에너지가 이렇게 다르다
서울에서 매물이 늘고 있는 반면, 경기도는 반대에 가깝다. 원 영상에 따르면 경기도 아파트 매물은 약 15만 건으로, 5월의 17만 건에도 못 미친다. 서울이 매물을 쌓아가는 동안 경기도 인기 지역은 매물이 줄면서 실수요자들이 서로 사려는 흐름이 이어지고 있다.
원 영상은 이 차이를 '시장 강도'라는 지표로 설명한다. 거래량, 관심도, 가격 움직임 등을 종합해 시장의 에너지를 수치로 나타낸 지표로, 0보다 크면 상승 에너지, 작으면 하락 에너지로 해석한다. 이 지표에서 경기도 1위는 동탄(399)이었고 광명, 용인 수지구, 안양, 수원이 뒤를 이었다. 서울에서는 노원구와 구로구 같은 외곽 지역의 에너지가 높게 나타났다.
한국부동산원 기준 경기도 주요 지역의 올해 누적 상승률(9월 7일 기준)을 정리하면 다음과 같다.
- 화성 동탄: 17.5% (2월 행정구역 개편 이후 집계, 전국 1위)
- 광명: 14.25%
- 용인 수지: 14.2%
- 안양 동안: 13.39%
- 성남 분당: 13.3%
- 수원 영통: 12.35%
- 성남 중원: 11.99%
동탄, 용인, 수원 영통 등은 반도체 산업의 배후 주거지로 꼽힌다. 우리은행 부동산연구원은 이 지역에 반도체 업계 종사자의 유동성이 유입되고 있고, 10억 원 전후의 신축 아파트를 중심으로 실수요 거래가 꾸준하다고 분석했다. 참고로 같은 지역이라도 조사 기관에 따라 상승률은 다르게 나올 수 있다.
서울 안에서도 흐름은 엇갈린다. 9월 둘째 주 강남구(-0.36%), 서초구(-0.26%), 송파구(-0.12%)는 하락했지만 중랑구(0.51%), 도봉구·서대문구(0.47%), 성북구(0.43%)는 크게 올랐다. 세제개편안의 영향이 집중된 강남권은 약세이고, 15억 원 초과 주택은 대출 한도가 최대 4억 원으로 묶여 있어 살 수 있는 사람도 많지 않다. 반면 매수자는 대출이 비교적 덜 묶인 15억 원 이하 단지에 몰린다. 실제로 8월 이후 서울 아파트 거래 가운데 15억 원 이하 비중은 약 79%에 달했다.
비싼 코스 요리만 잔뜩 준비해놨는데 손님은 점심 특선만 찾는다면, 주방이 바빠도 매출은 늘지 않는다.
식당으로 치면 지금 서울 시장은 코스 요리 재료는 쌓여 있는데 손님은 점심 특선 앞에만 줄을 선 상황과 비슷하다. 매물은 고가 주택 위주로 나오고, 매수 수요는 중저가 단지에 몰리는 가격대 불일치가 지금 서울 시장의 핵심이다. "서울이 오르면 경기도가 따라간다"는 공식도 이번에는 경기 남부 인기 지역이 서울 평균을 앞지르는 모습으로 바뀌었다.
요약: 서울은 고가 주택 매물이 쌓이고 강남권이 약세인 반면, 경기 남부 인기 지역은 반도체 수요와 매물 부족으로 서울보다 빠르게 오르고 있다. 매물과 수요의 가격대가 어긋난 것이 지금 시장의 핵심이다.
평형대와 가격대, 어디에 수요가 몰리나
요즘 수요가 몰리는 평형은 대형이 아니라 24평 안팎의 소형 평형이라는 분석이 많다. 원 영상에 따르면 예전에는 20평대와 30평대의 가격 차이가 2~3억 원씩 나기도 했지만, 지금은 그 차이가 1억 원 안팎으로 좁혀졌다. 한국부동산원도 최근 주간 동향에서 신축, 대단지, 중소형 등 수요가 견고한 단지 중심으로 상승 계약이 이뤄지고 있다고 설명했다. 세금 부담, 실거주 효율, 그리고 환금성이 소형 평형에 유리하게 작용하는 것이다.
환금성(換金性)이란 자산을 손실 없이 빠르게 현금으로 바꿀 수 있는 정도를 말한다. 부동산에서는 거래가 잘 되고 찾는 사람이 많은 단지일수록 환금성이 높다고 본다. 대출 한도와 보유세 부담을 고려하면 실수요자가 감당할 수 있는 범위가 소형으로 쏠리고, 그 흐름이 가격에 반영되고 있다.
경기도도 마찬가지다. 10억 원 안팎의 단지들은 매물이 줄고 매수자가 붙으면서 가격이 오르고 있다. 반면 같은 경기도라도 수요가 약한 외곽 지역은 다르다. 평택시는 7월 초 구축 아파트 위주로 하락했고, 원 영상은 이천시도 여전히 약세라고 소개한다. 경기도를 한 덩어리로 보지 말고 지역별로 따로 봐야 하는 이유다.
실제 가격 흐름은 국토교통부 실거래가 공개시스템에서 직접 확인할 수 있다(참고: 국토교통부 실거래가 공개시스템). 관심 단지의 최근 거래 가격과 거래 건수를 직접 찾아보면, 기사나 분석보다 시장 분위기가 훨씬 선명하게 보인다.
- 수요가 몰리는 평형은 24평 안팎의 20평대, 30평대와의 가격 차는 1억 원 안팎(원 영상 기준)
- 신축·대단지·중소형 단지 중심으로 상승 계약이 이어지고 있다
- 경기도 10억 원 안팎 단지는 강세지만, 평택·이천 등 외곽 일부는 약세다
요약: 대출과 세금 부담 때문에 실수요는 소형 평형과 중저가 단지로 몰리고 있다. 같은 경기도 안에서도 지역별 흐름이 크게 다르므로, 실거래가를 직접 확인하는 습관이 필요하다.
매물 많은 단지, 위기인가 기회인가
원 영상에 따르면 현재 서울에서 매물이 가장 많이 쌓인 단지는 송파구 가락동 헬리오시티(33평 기준 216건)와 강남구 대치동 은마아파트(31평 기준 209건)다. 매물이 많다는 것은 집주인들이 팔고 싶어 한다는 신호이면서, 매수자 입장에서는 가격을 협상해볼 여지가 생긴다는 뜻이기도 하다.
이런 단지에서는 급매(急賣)가 나올 가능성이 커진다. 급매란 사정이 급한 집주인이 시세보다 낮은 가격에 내놓은 매물을 말한다. 실제로 세 부담이 커진 강남권에서는 시세보다 수억 원 낮춘 호가가 등장하고 있다. 서초구 반포자이 전용 84㎡는 7월 31일 52억 원에 거래됐는데, 9월 초에는 가장 낮은 호가가 42억 원까지 내려왔다. 한국부동산원 통계에서도 강남구와 서초구는 8월 이후 하락세가 이어졌다.
같은 매물 증가라도 원인이 다르면, 그 매물이 보내는 신호도 다르다.
경기도에서는 원 영상이 평택시와 수원 영통구를 매물이 많은 지역으로 꼽는다. 다만 이유는 다르다. 평택은 신규 입주 물량이 많은 공급 과잉 성격이 강하고, 영통은 정비사업 이주 수요 등이 함께 작용한 경우라는 설명이다. 실제로 영통구는 9월 둘째 주에도 0.61% 오르며 강세를 이어갔다. 매물이 늘었다고 해서 모두 약세 신호는 아니라는 뜻이다. 공급 과잉 지역은 장기 보유 부담이 클 수 있고, 일시적 요인으로 늘어난 매물은 빠르게 소화될 수 있다.
거래량은 아직 뚜렷하게 살아나지 않고 있다. 서울 아파트 거래량은 양도세 중과 유예가 끝나기 전인 5월 8,983건으로 정점을 찍은 뒤 6월 5,305건으로 줄었고, 7월에도 5,841건에 그쳤다. 매물은 늘어도 거래가 따라오지 않는 것은 매물과 수요의 가격대가 어긋나 있기 때문이다. 시장이 정책 자체보다 각자의 세 부담과 자산 보호에 더 민감하게 반응하고 있다는 점이 지금 시장을 읽는 핵심이다(참고: 한국부동산원).
- 매물이 많이 쌓인 단지: 헬리오시티(33평 216건), 은마(31평 209건) (원 영상 기준)
- 반포자이 84㎡: 7월 31일 52억 원 거래 → 9월 초 최저 호가 42억 원
- 평택은 공급 과잉, 영통은 일시적 요인으로 매물이 늘었지만 가격 흐름은 서로 다르다
- 서울 거래량: 5월 8,983건 → 6월 5,305건 → 7월 5,841건
요약: 매물이 쌓인 고가 단지에서는 시세보다 크게 낮은 호가가 나오고 있어 협상 여지가 생겼다. 다만 매물 증가의 원인이 지역마다 달라, 같은 신호로 읽어서는 안 된다.
자주 묻는 질문
Q. 서울 아파트 매물이 늘었는데, 가격이 내려갈까요?
A. 매물이 늘었다고 가격이 곧바로 내려가는 구조는 아니다. 지금 나오는 매물은 고가 주택과 세 부담이 커진 주택 위주인데, 매수자는 대출 규제 때문에 15억 원 이하 단지를 주로 찾는다. 수요와 공급이 서로 다른 가격대에 있어 거래 자체가 줄어드는 모습이다. 실제로 강남3구는 하락하고 외곽 중저가 지역은 오르는 등 지역별로 엇갈리고 있어, 서울 전체가 한꺼번에 내려가기보다는 고가 단지 중심으로 가격 조정이 나타날 가능성이 거론된다.
Q. 경기도에서 지금 가장 뜨거운 지역은 어디인가요?
A. 한국부동산원 기준 올해 누적 상승률 1위는 화성 동탄(17.5%, 9월 7일 기준)이다. 광명, 용인 수지, 안양 동안, 성남 분당, 수원 영통도 10%를 훌쩍 넘었다. 반도체 산업 배후 수요와 매물 부족이 맞물린 결과로 분석된다. 다만 평택처럼 공급이 많은 지역은 약세를 보이고 있어, 경기도 안에서도 지역별 차이가 크다는 점을 함께 봐야 한다.
Q. 소형 평형이 인기라는데, 어느 정도 크기를 봐야 하나요?
A. 원 영상에 따르면 지금 수요가 가장 활발한 평형은 24평 안팎의 20평대다. 20평대와 30평대의 가격 차이가 1억 원 안팎으로 좁혀지면서, 보유세 부담과 환금성을 고려하면 20평대가 유리한 구간이 됐다는 분석이다. 다만 가족 수와 실거주 필요에 따라 적정 평형은 다르므로, 가격 흐름만 보고 정하기보다 생활 여건을 함께 따져보는 것이 좋다.
Q. 매물이 많은 단지에서 급매를 어떻게 찾을 수 있나요?
A. 급매는 단지 안에 매물이 빠르게 쌓이는 시기에 주로 나온다. 부동산 앱에서 관심 단지의 최근 실거래가와 현재 호가를 꾸준히 비교하다 보면, 평균보다 크게 낮게 나온 매물을 발견할 수 있다. 다만 시세보다 지나치게 싼 매물은 권리관계나 하자 문제가 있을 수 있으므로, 등기부등본 확인과 현장 점검을 반드시 거쳐야 한다.
결론
지금 수도권 부동산 시장은 한 덩어리로 보면 안 된다. 서울 고가 단지와 경기 남부 10억 원 안팎 단지는 완전히 다른 방향으로 움직이고 있고, 같은 경기도 안에서도 동탄과 평택은 사실상 다른 시장이다. 이런 혼조세일수록 기사 제목보다 실거래가와 호가, 매물 수 같은 숫자를 직접 확인하는 것이 가장 확실한 방법이다. 관심 단지를 정해두고 실거래가와 호가의 차이가 벌어지는 시점을 지켜보는 것이 지금 시장에서 할 수 있는 현실적인 접근이다.
이 글은 공개된 자료와 원 영상의 분석을 정리한 정보 제공 목적의 글이며, 특정 지역이나 단지에 대한 투자 권유가 아니다. 세제개편안은 국회 논의에 따라 바뀔 수 있으며, 부동산 거래는 본인의 상황에 맞게 전문가와 상담한 뒤 결정하길 권한다.
참고: https://www.youtube.com/watch?v=HJYxc90dXt4
https://www.reb.or.kr